Metodologia de Avaliação (AVM)

Versão 2.0 · modelo hedônico. Além do bairro e da metragem, ponderamos os atributos que fazem dois imóveis semelhantes valerem diferente — suítes, vagas, tipo. Método aberto e auditável. É uma estimativa estatística, não um laudo oficial.

Princípio

Um modelo puramente por R$/m² × bairro é simplório: não distingue um apartamento com 1 vaga e sem suíte de outro, de mesma área e bairro, com 2 vagas e 2 suítes. O modelo hedônico corrige isso — decompõe o preço em uma base de localização/área mais o impacto de cada característica, no espírito da norma de avaliação (ABNT NBR 14653).

Fórmula

valor = exp( β₀ + β₁·ln(área) + β₂·ln(R$/m² do bairro)
             + β₃·suítes + β₄·vagas + … )
faixa = [ valor × 0,85 ,  valor × 1,20 ]   (dispersão típica do modelo)

É uma regressão log-linear ajustada sobre anúncios reais. Cada coeficiente é um fator multiplicativo: o efeito de uma característica é lido como “+X%” no valor. Modelos separados para residencial (apê/cobertura/kitnet/flat) e casa, que têm dinâmicas diferentes.

Impacto de cada atributo (residencial)

Estimado sobre a amostra atual de Curitiba — atualiza a cada recoleta:

Estes números batem com a literatura de avaliação (vagas ~8–15%; suítes um prêmio claro). São correlações no mercado de anúncios, não uma lei causal.

Base de localização (R$/m² do bairro)

Por bairro — usamos a mediana de R$/m² do bairro (por grupo residencial/casa) como âncora de localização; se o bairro tem poucos anúncios, cai para a mediana da cidade.

Por endereço (CEP) — resolvemos a coordenada real do imóvel e tomamos a mediana de R$/m² dos comparáveis por proximidade, num raio que cresce (1 → 2 → 3,5 → 6 km) até reunir ≥ 8, ranqueados por distância (haversine). A partir da v2 usamos a coordenada de cada anúncio (rooftop), não mais o centroide do bairro.

Nível de confiança

Acurácia (validação honesta)

Em teste fora da amostra (validação cruzada 5-fold), o modelo residencial tem erro absoluto mediano de ~22% e médio de ~29% sobre o preço de anúncio — melhor que o modelo ingênuo (mediano 27%, médio 39%), com o maior ganho na cauda (imóveis com muitas suítes/vagas, que o modelo simples subavalia). Ainda é uma estimativa de faixa: use-a como referência, não como número exato.

Limitações declaradas

• É preço de anúncio, não de venda fechada — anúncios tendem a ficar acima do valor transacionado.
• Não capturamos andar, estado de conservação, acabamento nem idade — a fonte não expõe esses campos de forma confiável. Andar, em especial, tem peso relevante e fica de fora. É a próxima fronteira.
• Usamos a área privativa (não a área total) para manter o R$/m² consistente entre imóveis.
• Depende de densidade de dados — bairros com poucos anúncios caem no fallback de cidade, com confiança baixa.
• Amostra em crescimento — os coeficientes são recalibrados a cada recoleta; um bairro novo entra assim que tiver anúncios.
• Não substitui avaliação oficial (laudo) para crédito, garantia, inventário ou judicial.